8단원 공급과 수요: 다수의 구매자와 판매자가 있는 시장

8.13 가격통제

우리는 시장청산가격 수준일 때 총잉여가 극대화된다는 것을 확인했다. 하지만 그럼에도 불구하고 정부는 다른 목표, 예컨대 공정성과 같은 목표를 달성하기 위해 시장에 개입하여 가격을 변화시키기도 한다.

일부 국가에서는 지방정부가 주택임대료를 통제하기도 한다. 어떤 경우에는 집주인들과의 관계에서 협상력이 낮은 세입자들을 보호할 목적으로 임대료를 통제하기도 하고, 또 어떤 경우에는 지역에서 중요한 일을 맡고 있는 일부 노동자들에게는 주택임대료가 너무 높을 수도 있다는 판단하에 임대료를 통제하기도 한다.

그림 8.25는 도시의 지방정부가 임대료를 통제하기로 결정하는 상황을 묘사하고 있다. (여기서 임대료란 세입자가 집주인에게 지불하는 통상적인 의미의 월세를 의미한다). 시장은 임대료가 월 €500인 상황에서 8,000명이 주택을 임대받고 있는 상황에서 균형을 이루고 있다. 이제 주택임대 수요가 증가했다고 해보자. 주택임대 공급은 비탄력적일 것이므로 최소한 단기에서는 지대가 오를 것이다. 새로운 주택이 건설되는 데에는 시간이 걸리기 때문에 기존 주택소유자들이 자신이 보유한 집을 세를 놓기로 결정해야 세입자들은 집을 임대받을 수 있게 될 것이다.

지대상한: 지주가 부과할 수 있는 지대의 법적상한.

시당국이 월세가 상승하면 많은 가구가 월세를 얻고 싶으나 얻을 수 없게 되는 것이 문제라고 판단해서 €500 수준에서 지대상한을 설정했다고 해보자. 그림 8.25는 그 결과 일어날 일을 단계별로 보여준다.

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그림 8.25 주택임대료와 경제적 지대

시장청산은 청산된 상태다.: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다.

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시장청산은 청산된 상태다.

최초의 상황에서 시장은 청산되어 있다. €500에서 총 8,000개의 주택이 임대되고 있다.

수요의 증가: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다. 원래 수요곡선과 평행하게 위쪽에 그려진 또 하나의 우하향하는 직선이 새로운 수요곡선이다. 새로운 수요곡선은 €830에서 공급곡선과 만나는데, 이때 세입자수는 기존 8,000보다 많다.

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수요의 증가

주택임대에 대한 수요가 증가했다고 가정해 보자.

임대료의 상승: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다. 원래 수요곡선과 평행하게 위쪽에 그려진 또 하나의 우하향하는 직선이 새로운 수요곡선이다. 새로운 수요곡선은 €830에서 공급곡선과 만나는데, 이때 세입자수는 기존 8,000보다 많다.

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임대료의 상승

주택임대시장의 공급은 최소한 단기에서는 비탄력적이다. 새로운 시장청산가격은 €830으로 크게 상승했다.

지대상한?: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다. 원래 수요곡선과 평행하게 위쪽에 그려진 또 하나의 우하향하는 직선이 새로운 수요곡선이다. 새로운 수요곡선은 €830에서 공급곡선과 만나는데, 이때 세입자수는 기존 8,000보다 많다. 원래 균형점 (8,000, 500)과 새로운 수요곡선 사이의 수평거리가 초과수요의 크기이다.

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지대상한?

시당국이 €500 수준에서 임대료의 상한을 설정했다고 해보자. 이 가격하에서 집주인들은 여전히 8,000단위만 공급할 것이므로 초과수요가 발생한다.

시장의 단측: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다. €500 is 임대료 상한이다. 원래 수요곡선과 평행하게 위쪽에 그려진 또 하나의 우하향하는 직선이 새로운 수요곡선이다. 새로운 수요곡선은 €830에서 공급곡선과 만나는데, 이때 세입자수는 기존 8,000보다 많다. 원래 균형점 (8,000, 500)과 새로운 수요곡선 사이의 수평거리가 초과수요의 크기이다.

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시장의 단측

가격이 시장청산가격보다 낮으면 공급은 수요보다 작다. 우리는 이때 공급자들이 시장의 단측(short side)에 위치한다고 말한다. 시장의 단측에 존재하는 사람들의 수가 총임대 주택수를 결정한다.

일부 수요자들은 더 높은 가격을 지불하려고 한다: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다. €500가 임대료 상한이다. 또 하나의 우하향하면서 (8,000, 1,100)과 (12,000, 500)을 지나는 직선이 새로운 수요곡선이다. 새로운 수요곡선은 €830에서 공급곡선과 만나는데 이 가격이 시장청산가격이다. 이때 세입자수는 기존 8,000보다 많다. 원래 균형점 (8,000, 500)과 새로운 수요곡선 사이의 수평거리가 초과수요의 크기이다.

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일부 수요자들은 더 높은 가격을 지불하려고 한다

가격이 €500이면 12,000명의 수요자들이 시장의 장측(long side)에 존재한다. 이 중 8,000명만 임대에 성공한다. 이때 8,000명의 사람들이 €1,100 이상 지불할 용의가 있지만, 지불용의가격이 높다고 해서 이들이 꼭 주택을 임대받을 수 있는 것은 아니다.

지대추구의 기회: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다. €500가 임대료 상한이다. 또 하나의 우하향하면서 (8,000, 1,100)과 (12,000, 500)을 지나는 직선이 새로운 수요곡선이다. 새로운 수요곡선은 €830에서 공급곡선과 만나는데 이 가격이 시장청산가격이다. 이때 세입자수는 기존 8,000보다 많다. 원래 균형점 (8,000, 500)과 새로운 수요곡선 사이의 수평거리가 초과수요의 크기이다. 새로운 수요곡선 상에 있는 (8,000, 1,100)과 원래 수요곡선 상의 (8,000, 500) 사이의 수직거리가 경제적 지대이다.

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지대추구의 기회

재임대가 합법적이라면 일부 세입자들은 세를 얻은 후 그 주택을 €1,100에 재임대를 할 수도 있을 것이다. 그렇게 되면 €600만큼 경제적 지대를 얻는다.

장기균형: 이 그림에서 가로축은 세입자의 수이고 세로축은 유로로 표시된 임대료이다. 좌표는 (세입자수, 임대료)로 읽는다. 우하향하는 직선이 수요곡선이고 우상향하는 직선이 공급곡선이다. 두 곡선은 (8,000, 500)에서 교차한다. €500가 임대료 상한이다. 또 하나의 우하향하면서 (8,000, 1,100)과 (12,000, 500)을 지나는 직선이 새로운 수요곡선이다. 새로운 수요곡선은 €830에서 공급곡선과 만나는데 이 가격이 시장청산가격이다. 이때 세입자수는 기존 8,000보다 많다. (12,000, 500)을 지나면서 원래 공급곡선과 평행하게 그려진 또 하나의 직선이 새로운 공급곡선이다. 원래 균형점 (8,000, 500)과 새로운 수요곡선 사이의 수평거리가 초과수요의 크기이다. 새로운 수요곡선 상에 있는 (8,000, 1,100)과 원래 수요곡선 상의 (8,000, 500) 사이의 수직거리가 경제적 지대이다.

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장기균형

장기에는 시당국이 신규주택 건설을 추진함으로써 공급곡선을 우측으로 이동시키고 임대료를 적정하다고 생각하는 수준으로 안정화시킬 수 있다.

일반적으로 가격이 통제되면 시장은 청산되지 않으며, 거래량은 시장의 단측(short side)에 의해 결정된다. 즉 시장거래량은 공급량이나 수요량 중 작은 쪽에 따라 결정된다. 그림 8.25에서 통제된 가격은 시장청산가격보다 낮고 공급자들이 시장의 단측에 위치한다.

임대료가 €500일 때 8,000단위 주택이 임대된다. 시장의 장측(long side)에 위치하는 12,000명의 수요자들 중 8,000명은 €1,100 이상을 지불할 용의가 있다. 하지만 가격통제가 이루어져 초과수요가 존재하고 있는 상황에서 지불용의가격이 가장 높다고 해서 임대를 할 수 있는 것은 아니다. 지불용의가격이 €500보다 조금만 높더라도 운좋게 주택을 임대받을 수 있다.

경제학자인 레베카 다이아몬드(Rebecca Diamond)의 글은 미국에서의 임대료통제정책이 가져온 긍정적 효과와 부정적 효과를 분석한다. 경제관측소(the Economics Observatory)의 평가서는 스코틀랜드에서 전국적으로 임대료통제 정책을 실시하자는 최근의 주장을 경제학적으로 평가하고 있다.

지대상한정책은 파레토효율성을 달성하는 것보다는, 임대료가 높아서 살던 곳에서 어쩔 수 없이 이사해야 하는 사람들이 나오지 않도록 사람들이 감당할 수 있다고 여겨지는 적정 수준의 임대료를 유지하는 목표를 더 중시한다. 임대주택이 희소해지면서 가격이 상승한다. 재임대가 합법적이라면(물론 대부분의 경우는 그렇지 않다) 일부 세입자들은 세를 얻은 후 그 주택을 €1,100에 재임대를 할 수도 있을 것이다. 그렇게 되면 €600만큼 경제적 지대를 얻는다.

수요의 증가가 영속적인 것으로 판명된다면, 장기적인 해법은 시당국이 신규주택 건설 정책을 펴는 것이다. 이러한 정책은 공급곡선을 우측으로 이동시키면서 적정 수준의 임대료하에서 더 많은 주택이 임대시장에 나올 수 있도록 유도할 수 있다.

확인문제 8.14 다음 중 옳은 것을 모두 골라라.

그림 8.25는 주택임대시장을 나타내고 있다. 최초 시장청산가격은 €500이고 8,000명이 주택을 임대받고 있다. 이제 그림에서처럼 수요곡선이 위쪽으로 이동했다고 하자. 이에 대한 대응으로 시당국은 임대료를 €500 이상 받지 못하도록 지대상한제를 실시하고 임대받은 아파트를 타인에게 재임대하는 것을 불허했다고 하자. 이 정보를 토대로 다음 진술을 읽고 옳은 것을 모두 골라라.

4,000명의 잠재적 세입자들이 집을 얻지 못한 채 남아 있다.
시장은 €1,100에서 청산된다.
재임대가 허용된다면 세입자들은 €330의 경제적 지대를 얻는다.
초과수요는 장기적으로는 더 많은 주택건설을 통해 해소될 수 있다.

€500에서 12,000명이 주택을 임대받길 원하고 있다. 하지만 €500에서 오직 8,000개의 주택만 공급되고 있다.
시장은 €830에서 청산된다.
재임대가 허용되면 새로운 수요곡선에 따르면 재임대를 통해 €1,100만큼 지대를 부과할 수 있다. 그 결과 €600의 경제적 지대를 얻는다.
충분한 주택 건설이 이루어진다면 공급곡선이 우측으로 이동할 것이고 시장은 다시 €500에서 청산될 수 있다.

연습문제 8.14 임대료통제의 분배적 효과

아래 그림은 임대료통제가 이루어지기 전 임대 시장의 상황이다. G점이 균형점이고 X₀ 단위의 아파트가 P₀의 가격으로 임대되고 있다. 임대료통제가 이루어져 가격이 P_R로 낮아졌다고 하자. 이때 거래되는 아파트는 X_R 단위이다.

이 그림에서 가로축은 아파트의 수량이고 세로축은 월임대료이다(p로 표시되어 있다). 좌표들은 (아파트수량, 가격)으로 읽는다. 우상향하는 직선이 공급곡선이고 우하향하는 직선이 수요곡선이다. 두 직선은 G점 (x0, p0)에서 교차한다. (xR, pR)은 공급곡선보다 아래에 있다. 이때 pR이 임대료의 상한이다.

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아파트가 지불용의가격에 따라 배분된다는 통상적인 가정하에서 위 그림에 다음을 표시하라.
- 임대료통제 이후 세입자의 잉여
- 임대료통제 이후 집주인의 잉여
- 임대료통제 이후 집주인의 잉여 중 세입자에게 돌아간 부분
- 세입자의 잉여 상실분
- 집주인의 잉여 상실분
위 1번에서의 답변을 토대로 임대료통제가 세입자와 집주인, 그리고 총잉여에 미치는 효과를 설명하라. 집주인과 세입자의 이득과 손실의 크기에 영향을 주는 요인들은 무엇이 있는가?
세입자들이 임대료통제를 제거할 것인가를 두고 투표를 한다고 해보자. 집주인이 그에 따른 적절한 보상을 해준다면 세입자들도 임대료통제를 제거하는 데 찬성할 의향이 있다고 하자. 임대료통제가 없어지고 이에 따른 적절한 보상이 있는 경우 세입자와 집주인 모두 임대료통제 때에 비해 더 나빠지지 않을 수 있음을 그림을 통해 설명해보라.

연습문제 8.15 티켓 가격

일부 스포츠 경기의 경우 티켓에 대한 초과수요가 발생하곤 한다. 예를 들어 2012년 런던 올림픽 당시 7백만 매의 티켓이 발급되었는데 이에 대해 2천2백만 건의 신청이 들어왔다. 한 경기의 티켓에 대한 수요곡선이 P = 425 – (1/250)Q이고, 경기가 열릴 스타디움은 50,000명을 수용할 수 있다고 한다.

이 상황을 나타내는 수요곡선과 공급곡선을 그림으로 나타내 보라. 시장을 청산하는 티켓 가격은 얼마인가?
올림픽 조직위원회가 모든 티켓을 £100에 팔기로 결정했다고 하자. 이 상황을 그림으로 나타내 보라. 이 가격에서 초과수요의 크기는 얼마인가?
£100에서 초과수요가 있는 상황에서 이미 티켓을 구한 사람들 중 일부가 이 티켓을 2차 유통시장에 내다 팔기로 결정했다고 하자. 그림을 이용하여 이때 2차 유통시장에서 티켓을 파는 사람들이 경제적 지대를 얻게 됨을 확인하라.
공정성 기준과 파레토효율성 기준을 사용하여 티켓을 다음과 같이 티켓을 배분하는 방식을 평가하라.
1. 티켓을 사겠다는 사람에게 일단 티켓을 판다. 이 티켓은 타인에게 양도 가능하다(예를 들어, 2차 유통시장에서 거래가 가능하다).
2. 시장청산가격 수준보다 낮게 티켓 가격을 설정하고, 추첨을 통해 티켓을 배분한다. 티켓은 타인에게 양도불가능하다.